主要发生在两种形式的建筑外立面中。一是2000年左右，在住宅建筑中常见的瓷砖外墙。从2000年开始，江苏、上海、厦门、西安等地已相继推出相关规定，限制或禁止在高层建筑中使用外墙瓷砖。住建部也从2022年9月14日起，明令禁用现场水泥拌砂浆粘贴外墙饰面砖。但在相关规定生效前，已有大量建筑采用瓷砖外墙工艺。另外一种外墙脱落频发的，是近些年常见的粘锚外墙结构。这种外墙形式用水泥砂浆把保温板材料粘接到基墙，再用锚钉固定，最外层刷涂料。常用的保温材料，如聚氨酯，时间长了容易老化变形，岩棉材料在吸水后容易塌缩。真石漆等外层涂料，在常年日晒雨淋后也容易老化。施工过程中，作业条件也存在很多限制。
高层建筑外墙脱落的一般是外保温层或者瓷砖。像建筑物的外保温层材料在高温、低温等天气因素影响下，会出现老化、开裂的情况。同时，现在常用的岩棉板，防火性能特别好，但是岩棉材料有一个缺点，怕水，这种材料像海绵一样，在多雨季节由于吸水会增加重量，吸水就会塌陷，强度降低，很容易出现问题，从而容易导致脱落事故的发生。建筑物外墙的瓷砖由于雨水渗入，夏天潮湿冬天会被冻住，反复出现会损坏瓷砖的质量，从而形成脱落隐患。雨水进入缝隙之后，每年冬天变成冰，夏天融化，这样冻融几次以后就会破坏这个面砖与墙体之间的黏性，长时间以后就会发生一些脱落。除了天气等外界影响因素外，外墙保温材料及瓷砖本身的质量、施工质量等多种原因，也有可能造成脱落事故的发生。建筑外墙脱落属于工程质量问题的一种，在实务中，一些施工方为降低材料成本存在以次充好使用质量不合格的原材料，或任意降低材料的添加比例都会直接降低了外墙面使用的耐久性。另一方面有些施工单位在施工过程中为了赶抢工期，在墙体还未干透的情况下就覆盖涂饰以及施工不规范导致外墙施工基层抹灰厚薄不均匀，都会为墙体脱落埋下隐患。建筑物外墙脱落在工程质量保证期内与保证期外有着不同的质量安全责任主体。在质量保修期内由建设单位承担相应的质量保修与损失赔偿责任，在质量保证期外的责任主体主要是业主方和物业方，因此相应的责任追溯也围绕“业主”与“物业”两大责任主体。对物业公司而言，对于非建筑质量的问题的维修、维护管理不善问题理应负责，对于建筑质量本身问题产生的财产损失和人员伤亡责任不在其责任范围内。对业主而言，法律规定产权人有维护建筑、保障其不造成公共风险的责任，出现外墙脱落的情况可以申请住宅专项维修基金来修护，但在实务中，申请维修基金存在流程复杂，意见难统一，相互推诿等现象，最终导致责任的虚设。如有些小区如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担，面临筹集资金困难等情况。依据我国《建设工程质量管理条例》规定外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。根据相关数据显示，建筑外墙脱落多发生在10年以上的建筑物，在保修期内发生的情况较少。通过上述可见，质保期5年不能完全解决外墙的质量和维护等问题。长期以来，建筑物外墙面及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑所有者、使用者均不知道该履行哪些例行的检查和维护义务，部分地区相关部门对此也缺乏必要的指导和管理。高层建筑除裙楼外，墙体饰面尽量不要采用饰面砖。当选用饰面砖作墙体饰面层时，应明确指出避免饰面砖脱落的设计要点。基层处理：找平层开工前，解决底层垂直度、平整度开展检查，对胀模或某些凸出的点要剔平，对凹面要分层找平。将底层的砂浆、灰尘和油渍等清洗干净，浇水湿润。平滑的混凝土基层，应按照要求刷涂界面处理剂。轻质砌块墙面要采取加挂加强网等抗裂措施。找平层砂浆：优先选用预拌砂浆砂浆，现场搅拌时严格控制配合比，不可少用水泥，拌制的砂浆需在3h内使用结束，当施工期最高温度高于30°C时，需在2H内使用结束。找平层施工：找平层太厚时，要多遍成活，并采取防裂措施;针对混泥土与砌体墙面相接处，找平层时应增设耐碱玻璃纤维网格布，避免找平层裂开;找平层施工完后要重视保养，保养时长不得少于3天。镶贴饰面砖：镶贴前，应查验找平层存不存在空鼓，对总面积比较大的空鼓部分应返修;找平层与饰面砖需提前湿润阴干，尽量避免持续高温正午施工，黏贴砂浆优先采用高聚物砂浆，砂浆应全铺墙砖，防止对饰面砖的敲打和挪动频次过多;留意独特位置饰面砖的合理搭接。设定分格缝：分格缝可间隔5～6m留设一道，每一块总面积不能高于20～30㎡。分格缝深度应直达找平层，宽度宜为30mm宽;其位置可根据墙面布置来确定，一般是与基层的分格缝位置一致。分格缝内不可用水泥砂浆嵌填抹实，务必填嵌缝膏。勾缝：粘贴饰面砖时要将砖缝及时划清、划净，并使用掺防水涂料的专用嵌缝料、制作专用金属勾缝工具勾缝，勾缝应光滑密实，不可裂开。严格混凝土、饰面砖、混泥土界面处理剂、胶黏剂、防水涂料、砂进场验收与抽样检查，保证饰面砖施工应用的原料达标。严格按照规范标准对饰面砖粘贴性能进行检测，饰面砖粘贴强度鉴定应达标。严格工序样板引路制度。施工企业严格执行施工方案制作样板区，经建设、监理、总承包单位查验符合规定，即可进行大规模工程施工。
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